加利福尼亞和其他許多州一樣 已經關閉了它的經濟

加利福尼亞和其他許多州一樣，已經關閉了它的經濟，以減緩的傳播，導致每個市場的波動加劇，以及它將持續多久的不確定性。

國家和地方官員的行政命令和前所未有的措施幾乎每天都在增加，給房地產市場和經濟的其他部分增加了層層后果。 隨著形勢的迅速變化，行業領導人和決策者都強調沒有這種流行病的游戲手冊，因為近代史上幾乎沒有任何情況包括全面關閉和政府立即干預房地產和融資。

加州政府等官員在宣布了抵押貸款、租金支付和不同租戶保護的救濟計劃后。 加文·紐森和洛杉磯市長埃里克·加塞蒂估計至少有兩個月的停工，沒有確定重新開放的具體日期。 這讓房地產行業懷疑這一時間框架能否延長。 他們擔心這會給市場造成多大的停滯；什么樣的交易或項目可以而且應該完成；以及在未來幾個月內需要什么才能在此后不久恢復。

本周開始時，總部位于洛杉磯的ColonyCapital首席執行官、業內重量級人物托馬斯·巴拉克(Thomas Barrack)呼吁提供幫助。 他強調需要流動性，并表示商業抵押貸款正處于崩潰的邊緣。 他還表示，決策者和行業領袖應幫助抵押貸款REITs和債務基金與借款人進行重組。 巴拉克預測，如果銀行和立法者不幫助借款人避免違約，就會產生“多米諾效應”，他警告說，無所作為“可能使大蕭條的影響相形見絀。

在美聯儲宣布一攬子貸款計劃以解決流動性問題后不久，這些電話就被接聽了。 美聯儲(Federal Reserve)還承諾$超過1萬億的國債購買，以幫助提振經濟，確保資本市場不會陷入僵局。 該基金進入了0-0.25%的區間，經歷了大衰退的大部分時間。

Ethan Penner是總部位于洛杉磯的Mosaic房地產投資者的聯合創始人和首席信息官。 他說，美聯儲“前所未有地承諾不惜一切代價”支持市場，并確保有足夠的信貸來建立復蘇，“將贏得勝利。

“有一句老話——‘不要與美聯儲作戰’，這將再次證明，”他對商業觀察家說。 彭納表示，“人們只能寄希望于”市場回調將削弱弱勢債務基金的規模。

“我認為這是自然循環，”他說。 “我也喜歡這句話，‘不要討厭玩家，討厭游戲’。人們很容易看到現在發生的事情，因為2020年初的事后才知道，但你可以看到一些真正糟糕的決定是在信用上做出的。 在杠桿上做出了糟糕的決定，這是由移動市場的競爭壓力造成的。 這就是你如何到達一個我們現在所處的地方，那里的實體無法在市場上維持一個打嗝，許多人都在受苦。

從信貸角度看，彭納說，與紐約相比，洛杉磯并不是一個特別糟糕的地方。他說，過去三到四年，紐約出現了不良房地產貸款和過度杠桿。

尼克松·皮博迪(Nixon Peabody)的房地產合伙人賈斯汀·湯普森(Justin Thompson)告訴CO，沒有任何類似的情況或危機可供參考——其中一種情況是政府全面暫停驅逐。 他說，最接近的對比是2008年的經濟下滑，當時商業租賃的重新談判浪潮層出不窮。 但他說，暫停驅逐或提高租金是現代政府前所未有的行動。

湯普森說，正如巴拉克所暗示的那樣，暫?？赡艹蔀樵S多企業現在專注于流動性的問題。 湯普森說，所有企業都會越來越渴望流動性，而快速增加流動性的一種方法是不付房租。

他表示：“我認為最初的下意識反應可能是人們不支付房租，前提是這會給他們更大的流動性。 “這可能會產生一種級聯效應，人們真的沒有考慮過。 ...請放心，這并不像政府所采取的措施那樣枯燥無味，因為政府說你不能把人踢出去。

馬庫斯和米利查普(Marcus&；Millichap)本周報告稱，整體市場調整刺激了投資組合重新調整，并迫使華爾街陷入“安全之旅”。報告稱，由于在2019年期間，股市估值上升至創紀錄水平，導致股市爆發的12個月中，收益未能證實。 但Marcus&；Millichap和其他公司，如SRS Real Estate Partners，仍然看到活動和交易正在進行。

馬庫斯和米利查普(Marcus&；Millichap)報告說，投資者對關閉和美聯儲的行動做出了回應，在10年期美國國債利率創下歷史最低水平后，再融資活動激增，收購興趣增加。 該報告解釋說，投資者通常預期在不確定時期以較低的價格購買房產，通過鎖定較低的利率可以找到類似的結果。

SRS的國家凈租賃集團報告說，自問題襲擊美國以來，已達成協議的新交易超過$2億筆。需求最大的資產是雜貨店、藥店和便利店，以及驅動型快餐——這些都是政府協議中幸存下來的財產類型。 它們包括在加州的科斯塔梅薩和瓦列霍等城鎮的小型零售交易。

“我們現在所看到的與2008年經濟衰退后所經歷的相似，”SRS校長馬修？穆薩維(Mat thew Mousavi)在一份聲明中表示。 “當時，凈租賃被證明是一種追求投資的選擇，是第一個收回并獲得吸引力的。

由于在大流行病爆發前開始的談判所形成的勢頭，有一些更大的交易擊中了電線。 本周，L.A.快船老板史蒂夫·鮑爾默以4億$的價格購買了英格爾伍德的論壇競技場，為一個新的籃球競技場讓路。 加州教師退休制度為一個17種財產混合資產組合$了9.91億英鎊的融資。

艾倫·馬金斯(Allen Matkins)合伙人桑迪·雅各布森(Sandy Jacobson)表示，考慮到圍繞危機的不確定性，賣家或買家的自然傾向可能是終止懸而未決的交易。 但她說，在許多情況下，取消交易可能不是買方或賣方的最佳行動方案。

她通過電子郵件告訴CO。 “買賣雙方不應下決心終止買賣交易，而應考慮按下暫停按鈕。

她解釋說，“暫停按鈕”至少會讓更多的房地產交易有機會在這一大流行病的影響消退時關閉。 這種方法可以通過延長盡職調查期、允許額外承?；蜓娱L截止日期來實現。

雅各布森補充說：“各方應該認識到，拖延是由于任何人都無法控制的事情所造成的，并對交易的另一方感同身受，共同努力。

馬庫斯&米利查普(Marcus&；Millichap)研究部門的國家主管約翰？張(John Chang)告訴CO，市場也仍在對“僅僅是大量對話和投機”作出反應。

“這就是從經濟預測到就業預測到人們預測商業房地產發生的一切，他們所說的是沒有充分根據的東西，”張說。 “是的，這對整個經濟來說是一個巨大的阻力，但我們看到美聯儲和聯邦政府采取了一些令人驚奇的行動來支持今天的經濟和商業。 我們看到很多人預測整個市場將陷入停滯，但事實并非如此。

他說，規模較小的本地投資者仍然活躍，有投資者參與了1031家交易所，這些交易所自疫情爆發以來非?；钴S。 他們也看到投資者列出房地產，即使是逆風。 他們認為今天的市場流動性相對較好，是出售這些房產的機會。

“一些投資者選擇退出市場，”張表示。 ”“但有許多人認為這是一個機會，因為其他人已經走到了一邊。 我們還有一些投資者，他們看著他們的投資組合，說：“我不想在經濟衰退中堅持這一點，我今天想賣掉它，重新定位資本?！?/p>

他說，市場已經形成勢頭，正在推動它前進，但在未來幾周，由于物流挑戰，活動將放緩。 例如，對一個大型公寓建筑群進行評估將是困難的，因為評估師需要進入人們的家，這是不可能發生在鎖定。 還有一個挑戰，使標題文件完整或交易記錄，因為有這么多人在家工作。

“我們不能拯救一切。 但我們所能做的是確保我們不會讓整個經濟陷入崩潰。 這將是非常困難的開始，在未來，當我們通過這一點，“張說。