原廈門市農業科學研究所試驗農場和奶牛廠所在地

來源：和訊

廈門思明區2020P01地塊，原廈門市農業科學研究所試驗農場和奶牛廠所在地。13年前，該地塊開始拆遷，而現在，成為廈門這座城市13年里的總價地王和單價地王。

4月22日上午，注冊資本僅100萬元的上海泰鳴貿易有限公司(簡稱“上海泰鳴”)，擊敗另外13家企業，拍出了廈門首個總價破百億元的地塊。

總價103.55億元，成交樓面價50599元/平方米，溢價率43.8%，外界關注的是這家公司有怎樣的實力?

經過時代周報記者的調查，上海泰鳴背后閃現出了中駿集團(01966.HK，以下簡稱“中駿”)的身影，但當日，中駿同樣參加了競拍。

近日，中駿相關負責人向時代周報記者確認參與了土拍，不過否認自身競得者的身份，并稱“不是聯合拿地”，更不是圍標。

4月24日下午，廈門市自然資源和規劃局回應時代周報記者，當天的土地拍賣嚴格按照招拍掛出讓制度和操作程序進行，整個流程貫徹“公開、公平、公正”要求，按照價高者得的原則確定受讓人，競價過程經廈門市公證處全程公證。

4月30日，將是上海泰鳴與廈門市自然資源和規劃局簽訂《廈門市國有建設用地使用權出讓合同》以及與廈門市土地發展中心辦理地塊交接手續的最后截止日，時代周報記者從諸多渠道交叉得知，地塊的交接程序在正常推進中。

上海泰鳴是否為中駿的旗下公司?中駿實力能否拿下地王，并成功運作?諸多疑問并未獲得解答。

穿透“馬甲”泰鳴

盡管中駿并未承認拿下了地王，但股權穿透后，中駿身影顯現。

資料顯示，上海泰鳴4月9日注冊成立，不具備地產開發資質，也未有對外投資記錄。要想撬動超百億元的地塊，需檢驗其控股股東的開發資質。

時代周報記者以此線索翻查，達源國際有限公司(Time Source Interna-tional Limited，簡稱“達源國際”)、悅泰發展有限公司(Cheerful Time De-velopment Limited，簡稱“悅泰發展”)和保信中國置業投資控股有限公司﹝Polytic (China) Properties Investment Holdings Limited，簡稱“保信置業”﹞這三家股東公司浮出水面。

根據香港查冊中心資料層層穿透，上海泰鳴是在香港注冊的達源國際的全資子公司，達源國際背后股東為悅泰發展。

巧合的是，時代周報記者發現，悅泰發展、達源國際的注冊地和中駿年報所顯示的香港營業地在同一棟大廈的同一個房間—香港銅鑼灣核心甲級寫字樓希慎廣場的2801室。

悅泰發展的控股股東是保信置業，一家在英屬維爾京群島注冊的離岸公司(以下簡稱“BVI公司”)，成立于2002年5月15日。

交叉驗證中駿2010年港交所遞交的中英文版本招股書，保信置業正是中駿的全資子公司。

資料進一步顯示，達源國際和悅泰發展是中駿購買的殼公司。

達源國際最近一次董事的變更發生在2017年10月3日。

由公司的第一任董事葉家潤更改為黃倫。據消息稱，黃倫身份為中駿執行董事兼助理總裁，公司董事長黃朝陽的長子。近日，據知情人士透露，葉家潤專門從事殼公司買賣，其金柏利注冊有限公司和達源國際最早的注冊地址一致。

中駿買下悅泰發展的時間更早。

2012年11月27日，悅泰發展的董事由一家名為現成有限公司(READT-MADE COMPANY LIMITED)的公司變更為自然人陳元來。而陳正是中駿創辦人之一，現任職中駿董事會副主席。

不同于達源國際和悅泰發展，保信置業是中駿在2007年開始通過承債收購獲得。

中駿多年前的招股說明書，則顯示出當時保信置業背后的金主。

中駿旗下的裕威有限公司向一家名為百源控股(中國)投資管理有限公司分別收購偉昌實業有限公司及保信置業的全部已發行股本，于2008年收購完成。

這一收購，幫助中駿實現從保利武夷(香港)開發建設有限公司手上拿下中駿武夷綠洲項目的50%股權。后者原本100%持有武夷綠洲項目。根據相關報道公開資料顯示，百源控股持有保信置業股權不到2年時間。

根據中駿2016年的一則公告，保信置業作為主體收購了位于泉州市的兩個項目。

上海泰鳴和中駿同場競拍

事實上，廈門思明區2020P01地塊，沒有明確限制兩家關聯公司一同參與。

地塊出讓須知顯示：“中華人民共和國境內外法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加競買。申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。”

而執行土地出讓的廈門市土地發展中心，其權限也僅圍繞著競買資料、競買保證金審核等有限的范圍。

廈門市自然資源和規劃局相關人士對時代周報記者表示，4月22日參與競拍的企業均提交了競買申請材料、繳納競買保證金并通過資格審查，符合出讓公告的要求，具有有效競買人資格。

目前的資料則顯示，具備有效資格的上海泰鳴和中駿，沒有在最后階段進行抬價。

“根據現場公證競拍筆錄，在總共240輪報價中，中駿僅在前39輪競價10次，第40輪至第240輪均為上海泰鳴與另外兩家競買人競價，中駿未再參與競價。”廈門自然資源和規劃局對時代周報記者澄清。

近日，多家參與當天土拍的房企對時代周報記者進一步交叉確認，最后與上海泰鳴角逐的企業，一家為鑫萬豪，另一家則為央企聯合體首開&保利&華潤。

如果有圍標串標屆時將面臨：出讓人將取消競得人的競得資格，解除出讓合同，無息退還土地出讓價款，競買保證金不予退還;該企業列入誠信黑名單之外，企業及其關聯企業今后不得參與廈門土地拍賣活動。

為何隱匿身份

中駿此次的舉動成謎，經過時代周報記者粗略對比，該公司過往拿地身份都較為公開，往往一層股權穿透便能鎖定拿地主體是中駿。

悅泰發展為中駿拿地主體之一，所拿地塊集中在上海、南昌和徐州。

2016年9月，悅泰發展和同屬于中駿子公司的廈門福斯達裝修工程有限公司組成聯合體，以243.97%溢價拿下了上海青浦區徐涇鎮蟠中路南側25-01地塊。

近日，有業內人士告訴時代周報記者，不排除中駿有出于低調以及后期融資便利的考慮。

廈門思明區2020P01地塊的起拍底價達72億元，已經是廈門土地出讓以來的最高，且接近去年的地王，湖里區2019P05地塊，后者最后成交價75.25億元。

“一開始就預料會是新的地王，企業肯定有出于不想被過度關注的考慮。”4月24日，一位不具名業內人士對時代周報記者猜測，這樣不易暴露地塊買家真正的身份。

4月25日，一位從事公司相關經濟領域的法律顧問也是律師對時代周報記者分析表示：“在香港買空殼公司，一般3個工作日即可完成且費用低。再通過BVI(英屬維爾京群島)公司控股香港這些殼公司，就更不容易讓外界追查到。”

事實上，中駿在香港上市時，便搭建了大量BVI公司的組織架構。

按照其招股書顯示，中駿的上市主體在開曼群島注冊，公司的實控人通過不同的BVI公司控制開曼群島注冊的這家上市主體，這些BVI公司的注冊資本低至1美元。

當時的控股股東為黃朝陽、陳元來、鄭曉樂、黃佳錫等。截至2020年4月17日的年報，前三人分別持有公司50.33%、5.51%和5.03%的股權。

“主要是考慮未來發生股權或者境內資產處置時的靈活性和稅收籌劃的便利性。這很常見。”上述律師對時代周報記者猜測，“也不排除為了后續融資便利，新設立公司相對不存在太多糾紛事件。”

不過，按照規定，中駿只有付清土地款拿到土地使用證后，才可以引入合作方降低開發壓力。

出讓合同細則第四章第一條明確規定，拿到土地證后，“可以對全部或者部分建設用地使用權轉讓、出租、抵押。首次轉讓的，應當按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上”。

廈門思明區2020P01地塊的出讓規定也已經約束并防止企業在一開始就合資拿地哄抬地價。出讓合同規定顯示，“如果后續要成立項目公司對地塊進行開發建設，項目公司必須是拿地方的全資子公司。”

“只要企業付清土地款后，就可以在上海泰鳴的控股股東層面進行股權交易，引入合作方。”上述律師表示，這可能是上海泰鳴復雜股權關系的原因。

接近千億規模

另外一個外界關注的問題是，中駿這家年銷售額在900億元左右的房企，能否扛起百億元地塊開發的重任?

中駿在廈門嘗到過地王的甜頭。

2018年12月21日，中駿拍下的湖里區2018P03地塊，是當時的單價地王;2019年11月19日，湖里區2019P01地塊被中駿以59.4億元獲取，也是當時的地王。

2019年，克而瑞對廈門當年已經入市的9個典型地王出具了分析報告。2018P03地塊的中駿天宸項目，首開4個月，去化率就已經接近9成，盡管項目首開的平均售價在6.875萬元/平方米，但地房價比例僅為57%，9個地王里面最低，房地差在29665元，利潤相當可觀。

但中駿剛剛拿下的這塊地，樓面價已經在50599元/平方米，同時地塊的出讓條件也明確日后住宅的均價不得超過70800元/平方米。以此簡單換算，利潤率僅在4%。

拍地規定則顯示，首期應于項目開工之日起12個月內申請并對外公開銷售，銷售的建筑面積應不少于5萬平方米;第二期應在第一期開工之日起18個月內申請并對外公開銷售，銷售的建筑面積應不少于剩余總建筑面積的50%;剩余建筑面積作為第三期，應在第一期開工之日起21個月內申請并對外公開銷售。

這家成立于1987年的房企，也善于通過合作擴大自己規模。2019年中駿銷售的權益占比僅在6成，低于行業7成的水平。

從泉州到廈門再到上海，在兩次總部的搬遷過程中，中駿正朝著千億房企邁進。

今年以來，中駿加碼拿地步伐沒有停歇。2020年一季度公司新增貨值168億元，位列TOP23。按照公司的計劃，2020年計劃銷售930億，與此同時還要在未來五年里布局100個“世界城”商業項目和20萬間長租公寓。