各地對樓市放松政策的試探還在持續中

近日，四川省樂山市和山東省青島市相繼發布了樓市政策。具體來看，樂山對“認房認貸”標準進行了放松，其中“認貸”標準提到“商業性個人住房貸款已經結清的，不納入認定范圍”;青島則發布為期100天的“限時”放松，即換房時產證滿兩年可交易、滿足人才認定的非戶籍及新落戶大學生享受本市戶籍人口購房。

值得一提的是，近期各地松綁政策頻繁推出，卻又很快遭“撤回”。3月下旬，浙江海寧發布曾發布政策稱，云上房博會期間“暫停執行非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房政策”，但推出僅兩小時便被“聚焦房住不炒”取代。而早前駐馬店、廣州、濟南也已經歷過“寬松政策一日游”。

那么，樂山和青島的“松綁”政策能否免遭撤回的命運?

4月7日，樂山市住房公積金管理委員會發布了《關于明確和調整我市住房公積金貸款、提取部分政策的通知》。

該政策明確支持職工購買首套普通自住住房和第二套改善型住房，對“認房認貸”認定標準進行了明確調整。

具體來看，新政策規定，在認房方面，購房人(申請人及共同申請人)在購房所在地、住房公積金繳存地有住房產權產籍記錄的，納入認定范圍。對比2018年8月的政策，認定范圍縮減，剔除了戶籍所在地和工作所在地的情況。

在認貸方面，新政策規定，以購房人(申請人及共同申請人)在中國人民銀行個人信用報告記載的住房貸款記錄為準。住房公積金貸款結清和未結清的，均納入認定范圍;商業性個人住房貸款未結清的，納入認定范圍，商業性個人住房貸款已經結清的，不納入認定范圍。

這也改變了2018年推行的“無論該住房貸款是否已結清，均納入認定范圍”。

“認貸”新標準也意味著，商業房貸結清后即不算入貸款記錄內。58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，這對于此前單一申請商業住房貸款而已結清的，后續置換需求在公積金貸款層面會更有利。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，樂山對于過去比較嚴厲的“認房又認貸”政策進行了調整，這使得部分有房產或有貸款記錄的購房者，或可以享受房貸套數認定方面的優惠。

“后續預計全國各地的公積金管理中心也會繼續出臺政策，對公積金貸款給予更大的支持。”嚴躍進表示，“可以推測，考慮到商業銀行貸款的額度和規模比較充足，預計后續部分商業銀行在認房和認貸方面也會有類似的松綁，進而促進貸款業務和購房交易的活躍。”

但在億翰智庫研究總監于小雨看來，樂山市的政策影響不會很大，“只是公積金不認貸了”，而且“(公積金貸款)額度很低”。

《通知》顯示，申請人及配偶雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額度為50萬元。申請人單方繳存住房公積金的，最高貸款額度為40萬元。

張波也認為，這一政策可以視為公積金貸款的適度調整，對于當地房地產市場的影響相對有限，并不會影響成交量和房價的大幅波動。

事實上，2月21日，河南省駐馬店市出臺的穩樓市政策中便曾提及，公積金購買首套房的最低首付比例由30%下調為20%。

當時有對駐馬店當地情況較為了解的人士向記者表示，駐馬店當地公積金繳得少，同時也會出現開發商不支持公積金貸款、組合貸的情況，若是剛需則會因此選擇商貸，因此這個刺激政策“效果不會很明顯”。不過，即便并不一定會產生實際刺激效果，駐馬店的政策還是很快就被撤下。

二季度購房政策放松第一槍

相較而言，青島發布的政策，效果可能會更明顯。

3月下旬，青島市推出了“2020青島百日萬店消費季”活動。這場為期100天的活動旨在進一步恢復和提振消費市場活力，而住房銷售也作為重要的板塊被給予了“優惠政策”。

4月10日晚，房產板塊的“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則發布，在限售和限購方面皆有所松動。

在限售方面，活動規則第5條規定，“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。”

這改變了此前“需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易”的規定，意味著限售期由5年縮短至2年。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向記者表示，限售期的改變，讓青島部分置換改善型需求釋放入市，一定程度上可以認為是對當前房地產市場的鼓勵政策，激活城市的住房消費。

需要注意的是，該限售政策的調整需在換房的情況下才適用。

在限購方面，青島此次活動也給予了松綁。其中，第4條規則稱“對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算”，而過去則“按其擁有一套住房計算”。

嚴躍進認為，這實際上在房屋擁有套數方面進行了調整或放松，“部分居民家庭房屋持有的套數認定方面會更加寬松，即便實際占有部分房產，也可能會被認定為無房戶，這樣就突破了既有的限購政策，甚至可以按照首套房的標準進行購房”。

同時，第6條、第7條規則顯示，除了符合條件的人才購買首套房不需要落戶或社保納稅之外，外地到青島讀大學且遷來戶口的大學生，可購房;而青島到外地讀大學的學生，即便戶口暫時遷離，也可購房。這實際上為部分居民家庭增加了購房名額。

億翰智庫認為，放松限購條件后，滿足購房條件的個體增加，因而可能釋放部分新增購房需求。

“青島此類政策的出臺，應該說具有很強的松綁效應，無論在限購的房源套數認定方面還是限售期減少，都體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等?？傮w上看，青島打響了今年二季度購房政策放松的第一槍。”嚴躍進說。

國仕英認為，此次活動的主要目的還是為了減少疫情帶來的影響，地方城市千方百計地促進消費回補和潛力釋放，盡量把疫情所帶來的影響降到最低。

“一季度青島同比下跌29%，政策的調整會使得市場更快恢復正常。”國仕英表示，“并不會對市場產生較大的沖擊，市場還是保持‘房住不炒’原則，適當微調促進房地產市場的平穩健康發展。”

值得一提的是，此次政策是在“消費季”主題下推行的，期限為一百天。中原地產首席分析師張大偉認為，只落地100天，其實是避免政策影響大。

在張波看來，青島限購放松的政策主要針對人才，“屬于人才政策的范疇，一般不會撤銷”。