房地產將受到市場動蕩的考驗

近30年來，交易所交易基金一直在塑造資產管理行業，而這種被動投資（即基于指數的投資）的吸引力在過去10年才變得更強。 Broadridge的2020年展望報告預測，未來幾年，財務顧問可能會向ETF分配更多的資本，而不是積極管理共同基金。 是什么導致了這一增長？

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NetLease公司不動產ETF共同創始人克里斯？伯巴赫(Chris Burbach)表示：“ETF日益受歡迎的主要原因是，相對于共同基金和其他非交易產品而言，這些工具的成本和稅收效率較低。 “共同基金，特別是那些專注于房地產的基金，一直難以證明它們收取更高的費用是合理的。

透明度和進入包括房地產在內的各種市場的便利也有助于推動這一增長。 投資者可以使用ETF作為一種方式，在動蕩的環境中迅速轉移他們的投資組合-這是一種有用的策略，在如此漫長的經濟周期中，充滿了不可預測的挑戰，如冠狀病毒流行。 證券資產管理公司(Securian Asset Management)實體資產收益團隊副總裁兼投資組合經理洛厄爾？博爾肯(Lowell Bolken)表示，行業REITs的流動性取決于ETF，這使得這一轉變成為可能，但它也帶來了鞭笞效應的風險，因為這種動蕩市場的性質不可預測。

簡單地說，投資ETF類似于投資股票。 “你正在購買一籃子股票，這些股票是按照ETF跟蹤的指數而不是對一家公司的興趣購買的。 “投資者可以在交易所買賣ETF股票，其方式與購買上市公司股票的方式相同。

房地產ET F占管理資產的比例相對較低-不到3%。 布羅德里奇(Broadridge)分銷洞察力負責人馬修？希夫曼(Mat thew Schiffman)表示：“房地產ETF的低審計可能是近年來利率的函數，因為REITs往往遵循利率。 “低利率環境是負面的。

Burbach指出，房地產ETF的投資者購買了一批多元化的上市公司，每家公司擁有多套房產，以不同的收益率進行交易，并提供不同的增長潛力。 與積極的房地產投資一樣，ETF投資者應該同時考慮標的公司或公司的收益率和增長前景。 他表示：“鑒于大多數房地產ETF基礎廣泛，市場上限加權，投資者明智的做法是在投資方式上更有針對性。

與積極投資的另一個相似之處是，需要技能和市場知識來在正確的時間做出正確的決定，并避免可能只是另一個“場賭”，Bolken建議。 他表示：“投資者在被動投資中投入的每一美元，實際上都是在購買一家業績不佳的購物中心公司或苦苦掙扎的購物中心所有者的一部分。 “他們還在投資一家醫療保健所有者，其營業收入不足以支付公司的股息。 他們還在無意中為許多公司支付了巨額溢價，而這些公司的基本資產不足以保證當前的股價。

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凈租賃REITs受益于不斷增長的現金流，這是由于堅實的租賃、不同的租戶基礎和租金增加。 專門從事凈租賃ETF投資的Burbach解釋說，這些REITs設法支付高于平均水平的股息，并保留其收入的大約20%用于再投資于新資產。 他表示：“由于長期合約和高于平均水平的股息收益率，投資者往往錯誤地將這些公司視為債券替代品，而錯過了這些公司帶來的誘人現金增長。

在全球不確定性和經濟放緩的情況下，專家預測ETF投資數量的穩步增長，主要是由于日內交易成本降低、透明度、多樣化和靈活性。 根據Broadridge的研究，目前，積極管理的基金占AUM的最大部分，占29%，其次是ETF，占27%。 報告還預測，今后兩年，對ETF的8月撥款將增加73%。

希夫曼說：“投資者對ETF收益的認識不斷提高，加上財務顧問加大ETF資產配置力度，這意味著ETF將繼續從成本較高的投資轉向低收費的ETF，而且隨著時間的推移，這更加明顯。

博肯認為，下一個下行周期、未來一代投資者和積極的管理紀律是2020年ETF投資的三個因素。 Securian的副總裁認為，“ETF投資者在全球壓力時期理性行事變得更加關鍵，因為他們各自在系統中的資產規模已經膨脹?！彼Ｍ?，考慮到ETF的無限菜單，新一代投資者將抵制過度杠桿化的誘惑。 他補充說：“在2020年及以后，積極經理人的相對業績將是在多元化投資組合中確立其地位的關鍵。

最后，房地產投資長期成功的秘訣與流動性和多樣化密切相關，這鼓勵通過ETF擴大投資組合。 預期的利潤率持續壓力是可能支持這種被動投資工具的另一個方面。

“購買房產往往會給投資者帶來過度集中的風險。 通過擁有公共REITs來購買房地產，可以讓投資者在數千處房產中獲得多樣化的相同類型的投資敞口，并有能力通過單擊按鈕出售投資。